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杭州三批地提了房价,降了土地起价,土拍规则现5大变化

今天(11.20)杭州第三批地块挂牌,共35宗(含1宗租赁用地),总出让面积2643亩,总建面416.1万方,总起价712.9亿元,将于12月21日集中出让。

在本次地块挂牌前,重新启动了预申请制度,相较预公告的51宗,实际少了16宗,可以认为所有挂牌地块大概率能够成功出让。

结合今年杭州出让金已经达到2369亿(不含工矿、仓储用地),若加上本次,今年杭州全市(合下辖县市)的出让金预计将突破3000亿,大幅超过2019年的峰值(2731亿)。

在第二批次土拍规则重大调整下,本次又有所修改,主要包括:

①上限溢价率下调:从15%下降至10%;

②报名资质要求降低:房地产开发资质要求中,取消了一年以上的时间限制;

③取消报名地块数量的限制。在第二批中非竞品质地块最多仅能参拍5宗,三批地取消。

④全面推行“定品质”要求,对配套建设用房面积少许增加。

⑤延迟土地款缴纳时间:以主城区为例,尾款由8个月延长至12个月。

值得注意的是,勾地单位补齐总地价款20%的勾地金部分,截止时间延迟到了2022年1月11日,为跨年;首期50%在2022年2月20日,也就是春节后;尾款截止时间2023年1月11日,再次跨年。也就是说,时间可长达12月,比之前延长了4月。

杭州三批地提了房价,降了土地起价,土拍规则现5大变化



杭州三批地除了以上规则和时限调整,对房企报名要求和资金压力降低,从具体挂牌地块来看,也表明为稳定市场预期作出了积极调整。

一、14个板块新房限价上涨,平均涨幅4%

据好地研究院统计,本次挂牌地块涉及的26个板块中——

14个板块新房限价上涨,最高限价上涨2000元/㎡;平均涨幅4%,涨幅最大的为江东新城板块(7.58%)。从限价上涨板块来看,目前普遍需要摇号,存在一二手倒挂。

有4个板块首次挂牌双限地块,分别为拱宸桥、小和山、老余杭和下沙元成

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二、5宗原撤销地块起价下调

本次挂牌的地块中,有6宗为二批次撤销地块,本次价格有了变化——

江东新城地块起始楼面价上涨678元/㎡,但同时新房限价上涨了1500元/㎡,且取消了现房要求。

而其他5宗地块起始楼面价均有所下调——

比如二批次竞品质的笕桥地块,本次除了取消现房销售要求外,公租房比例从13%下调至8%,同时起拍楼面价由25169元/㎡下降至23129元/㎡,降了2040元/㎡,降幅8.1%。

银湖60号地块,直接由商住地(商业商务不小于15%)改为纯宅地,并且起始楼面价由10319元/㎡下降至8880元/㎡。

6宗重新挂牌地块

杭州三批地提了房价,降了土地起价,土拍规则现5大变化



三、利润空间显著加大

在二批次地块出让时,非竞品质地块起价利润率平均只有5%,而本次地块底价拿地利润率空间普遍超过15%,不过,一些项目房价提价之后是否能卖出去,还存在疑问,并且,由于处于亚运节点且大部分地块有限签压力,实际收益率或有下降。

好地研究院认为,在二批次地块大面积流拍的背景下,本次挂牌地块在土拍规则、起拍价、新房限价设置上做了全面调整。

无论是地块属性、利润空间、土地款缴纳节点等更为友好,尤其是杭州对比其他城市在新房市场更偏乐观的背景下,值得房企积极关注。

附:三批次挂牌地块情况

此次推出35宗地块总出让面积2643亩,总建筑面积416.1万方,总起价712.9亿元。

从推地量看,略低于二批次地块出让面积(2873.3亩),但起价则还要超出79.1亿元。(注,统计二批地此块挂牌时量价情况)

杭州三批地提了房价,降了土地起价,土拍规则现5大变化



据好地大数据显示,杭州市区今年已经成交涉宅地(仅统计住宅商住,不含租赁安置)101宗,总出让面积7823亩,总建筑面积1260.9万方,总成交金额1951.8亿元。