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9月楼市告急,房地产真的步入寒冬期?

经济观察网 记者 邹永勤 全国百强房企9月份销售业绩全面下降,旺季不旺,这是楼市步入寒冬的信号,抑或仅仅是行业的正常调整?

10月9日,一线房企金地集团(600383.SH)发布公告称,2021年1-9月该公司累计实现签约面积1062.5万平方米,同比上升29.02%;累计实现签约金额2286.9亿元,同比上升34.49%。但在前三季度增长的同时,9月份业绩却不如人意:9月份该公司实现签约面积98.1万平方米,同比下降20.88%;实现签约金额212.0亿元,同比下降17.84%。

“金九银十”历来是楼市的销售旺季,但金地集团的销售业绩却一反常态于此时刻出现下滑,莫不成公司出了什么问题?

“今年9月份销售金额下滑,这并非是我们金地的特例,而是整个地产行业的普遍现象;有的头部房企甚至下滑20%至30%,相对而言,我们才下滑了十几个点而已”,金地集团董秘办的相关工作人员在接受记者电话采访时如此回答。

9月份楼市告急,百强房企销售金额大面积下滑

正如上述工作人员所指,9月份销售金额下降的并不仅仅只有金地集团;就在10月9日当天,同处深圳的另一头部房企招商蛇口(001979.SZ)亦发布了9月份的销售数据。数据显示,2021年9月,招商蛇口实现签约销售面积98.86万平方米,同比减少9.67%;实现签约销售金额233.29亿元,同比减少21.72%。

招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的企业,历史上它曾和保利发展(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、金地集团一起并称华南房地产市场的四大金刚。现在招商蛇口和金地集团双双曝出在“金九银十”的销售旺季却业绩大幅下滑,可见华南地产市场形势之严峻。

而这,很可能仅仅是全国房地产市场面临困境的一个缩影。因为克而瑞研究中心本周发布的百强房企9月份业绩显示,9月份房地产市场下行压力加剧,28个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降7%,同比跌幅进一步扩大至25%,较2019年同期下降17%。一线城市成交全线回落,二、三线城市成交持续走低,近八成二、三线城市成交同比转降。

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图表1:重点房企年9月销售额增长情况(亿元)

据克而瑞研究中心统计,9月份百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元,环比下降1.8%,同比下降36.2%。在这百强房企中,有超过九成企业销售业绩同比下降,六成企业同比降幅大于30%;近九成企业单月销售业绩不及上半年月均水平。

其中,9月份销售额同比降幅大于50%的房企有三家,分别是中国恒大(03333.HK)降幅93.5%、大悦城(000031.SZ)降幅69.6%、绿地控股(600606.SH)降幅55.5%。

房地产市场为何“金九”不再?对此,金地集团的相关工作人员对记者表示,(公司和全行业)9月份销售额之所以下滑,是由多种因素共振引发的;首先是去年出炉的“三大红线”的调控政策在起作用,然后是近期的贷款在收紧,此外还有土地拍卖市场的不景气等等,各个方面的因素综合起来,便造成了9月份地产销售的不景气。

公开资料显示,近期全国土地市场遇冷趋势明显,9月份百城成交土地规划总建筑面积为7455.3万平,环比减少7.5%,同比减少47.3%;而且,据不完全统计,武汉、广州、杭州、无锡、厦门、长春、天津、沈阳等全国多个城市已出现土地流拍的现象。

而在深圳某私募机构任职研究员的贾明志在接受记者采访时指出,其实并不仅仅是9月份销售遇冷,从现有的数据来看,刚刚结束的国庆黄金周销售成绩亦十分不理想,与此同时,租赁市场却出现了一定的增长;究其原因,那是随着“房住不炒”政策的全面推进并得到社会认同,居民购房意愿下降,转而寻求租房市场解决。因此,销售下滑可能并不是短暂现象,而将会是未来一段时期内楼市的主旋律。

中指研究院数据显示,今年“国庆”期间(10月1日-7日),重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%,购房者置业意愿不足,市场情绪延续9月观望态势。

二手房交易数据方面亦同样糟糕,其中,深圳二手房的成交数据下滑则更为明显。国庆期间,深圳二手房仅成交4套,共计351.22平方米,这个数字创下多年新低。此外,深圳市房地产中介协会的数据显示,9月27日至10月3日深圳二手房网签量仅为303套,环比下降18.5%。

对此,中泰证券的陈立认为,居民对于房地产行业量价快速下行的悲观预期是导致本轮房地产景气度下行的主因。影响购房者预期的核心因素主要有三点:第一,政策因素下,购房者对于买房持有成本预期上升;第二,恒大事件引发行业系统性风险担忧;第三,销量下行进一步传递负面市场预期。

现金流压力骤增,房企爆雷事件此起彼伏

其实,除了销售额大幅下降外,因现金流压力导致的房企爆雷事件更让投资者焦虑。