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5000万直接打水漂!开发商罕见退地!杭州楼市风向大变?

1、杭州惊现退地

房地产市场,又现退地事件,这一次,是楼市当红城市杭州。

7月21日,宋都股份突然发布公告称:

5月其曾在杭州首批集中供地中获得杭政储出【2021】8号地块的土地使用权,但至今未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》,经与杭州市规划和资源局沟通、协商后,官方决定取消宋都股份的竞得资格。

也就是说,宋都股份退地了。退地之后,当时缴纳的5000万元保证金,打了水漂,一分都没得退。

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所退的这块地,是宋都股份全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司,在5月份杭州首轮集中供地时拍下的。

当时,一口气拿下了五块地,其中四块已经进入了开发流程,只有这块地选择放弃。

这块地,位于杭州拱墅区运河新城板块,是杭州楼市的热点板块之一。当时宋都股份以封顶29.90%溢价率加上21%自持拿下该地块,总价17.83亿元,成交楼面价20962元/平方米。

关于开发商退地的事件,并不鲜见,但在杭州这样的当红城市,却是少见。

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而且杭州是宋都股份的重仓城市,首轮竞拍的时候,该企业奋不顾身拿下了五块地,为何现在会退地呢?

最关键的是,退市就白白亏损了5000万元的保证金。

宋都股份在公告中给出的理由是,公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

换句话说,该公司因为觉着这块地有市场风险,所以选择放弃。

2、宁亏5000万,也要放弃

关于宋都股份退地一事,有媒体爆料称,还有另外一种解释:

宋都股份预约拍得这批地之前,有意向合作方,且商务合作相当明确。但摘地之后,天目地合作方变卦,临时跳票导致资金减少,被迫先退拱墅地,推入窘境。

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也就是说,宋都股份的合作方关键时候掉链子了,撤资,导致退地。

这个解释不知是真是假,宋都股份并未就此作出回应。

无论是宋都股份的合作方掉链子,还是宋都股份自己预估了市场风险后选择退地,其背后的映射都是相同的—觉得这块地会亏,而且亏损额至少是在5000万元以上。

如果不亏,或者亏算达不到5000万元,没有一个企业会选择退地这种净亏损的路子。

笔者认为,宋都股份选择退地的原因,有三点:

第一,地价上涨、新房限价、竞自持,房企的利润空间大幅压缩

有媒体统计,杭州首批推出的57宗地块中,有41宗达到了封顶溢价,并启动了竞争自持,自持率最高的地块高达40%。

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一方面是地价不断上涨,另一方面,杭州的新房又有严格的限价,再加上竞拍过程中触顶之后,开始竞自持比例,三方面压缩开发商的利润。

而且,自管理层给开发商划定了三条红线,以及央行与银保监会限制银行资金流入房地产的背景下,房企的融资成本高企,房企现在的利润非常低。

此前就有房企公开透露,努力让企业利润做到1%到2%。

很多房企现在拿地,主要看中的是在保持不亏损的前提下,做大市场规模。

宋都股份退掉的运河新城GS1001-17地块,总价178308万元,楼面价20962.12元/平,溢价率29.86%,自持21%。

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有人计算了一下,项目要配建居委会、书店等,合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折,项目的实际地价奔2.4万元/平。

但地块销售限价,毛坯均价不高于26500元/平,毛坯最高单价不高于29150元/平,装修价格不高于3000元/平(即精装修均价不高于29500元/平)。

按照这个售价和成本对比,若加上其他建安运维营销成本,该地块的预期销售利润率可能不足2个点(非净利润),净利润可能逼近0。

这还要期望新房市场不冷,不受二手房变冷的影响。一旦新房市场变冷,大概率会是亏损。